Splitsen en verkopen vastgoed

Prototype

Woningcorporaties kunnen appartementen pas afzonderlijk gaan verkopen nadat het vastgoed is gesplitst. Dat wil zeggen dat er een Vereniging van Eigenaren is opgericht, de VvE bij de Kamer van Koophandel is ingeschreven, een splitsingsakte vergezeld van een splitsingstekening is gepasseerd en een huishoudelijk reglement is opgesteld. De VvE is op haar beurt verplicht een opstal- en aansprakelijkheidsverzekering te sluiten. Voorts is de VvE verplicht jaarlijks een algemene ledenvergadering te houden waarin ten minste besluiten omtrent het beheer en onderhoud van het vastgoed worden genomen. In CORA is het splitsen en vervolgens verkopen van vastgoed een procesketen.

Woningcorporaties kunnen zowel bestaand als nieuw vastgoed (laten) splitsen met als doel om losse appartementsrechten te kunnen verkopen[1]. De grondpositie voorafgaande aan de splitsing (in bloot eigendom van de woningcorporatie of in erfpacht uitgegeven door de gemeente) is eveneens van invloed op de wijze waarop die in de splitsing kadastraal verwerkt kan worden;

  • Doorgaans verkrijgt de VvE het bloot eigendom van de grond.
  • Het wordt ingewikkelder indien sprake is van erfpacht. Neemt de VvE de erfpachtovereenkomst met de gemeente over van de woningcorporatie of wordt de erfpachtovereenkomst gesplitst en gekoppeld aan de appartement indexen.


De splitsingsakte met bijlagen is derhalve leidend bij het verder inregelen van het gemengd beheer door de woningcorporatie als verhuurder van appartementen en de VvE als eigenaar van het gebouw.

In onderstaande figuur zijn de producten, diensten, processen en daarvoor benodigde bedrijfsfuncties van de procesketen ‘Splitsen en verkopen vastgoed’ in onderlinge samenhang weergegeven met gebruikmaking van de tekenconventies CORA:

Klik op de onderdelen voor de beschrijving van dat onderdeel.
Toon diagram op ware grootte - van daaruit is de plaat ook op te slaan met [CTRL+S]
BusinessInteraction Splitsen en verkopen vastgoed Procesboek: Opdracht opstellen akte van splitsing (BusinessEvent) Splitsing van akte vereist Het zorgdragen voor de liquiditeit, alle inkomende facturen en uitgaande betalingen van de onderneming (BusinessFunction) Financiën ondersteunend Het zorgdragen voor alle inkomende en uitgaande financiële stromen. (BusinessFunction) Financieel beheer Voeren financiële administratie is het bedrijfsproces waarmee ... (BusinessProcess) Voeren financiële administratie Nog uit te werken (BusinessProcess) Verwerken betaling Nog uit te werken (BusinessProcess) Verwerken inkomende betaling afletteren betaling (BusinessProcess) Boeken betaling BusinessEvent Betaling dagafschriftgeboekt Procesboek: Te verkopen eenheid (BusinessEvent) Eenheid voor verkoop aangeboden Procesboek: Opdracht aanvragen splitsingsvergunning (BusinessEvent) Aanvraag splitsingsvergunnin- g vastgesteld Het zorgdragen voor de clustergewijze aankoop en verkoop respectievelijk de verkoop en terugkoop van vastgoedeenheden voor de woningcorporatie en vervolgens zorgdragen voor het exploitatiegereed maken van vastgoed en/of de beeindiging van de exploitatie van vastgoed. (BusinessFunction) Vastgoedtransactie Het zorgdragen voor de verkoop en terugkoop van vastgoedeenheden voor de woningcorporatie. (BusinessFunction) Vastgoedverkoop Verkopen appartementen is het bedrijfsproces waarmee appartementsrechtenvan van gesplist vastgoed worden verkocht en teruggekocht (BusinessProcess) Verkopen appartementsrechten Woningcorporaties kunnen appartementsrechten verkopen indien sprake is van gesplitst vastgoed. Het splitsen van vastgoed overeenkomstig vigerende wetgeving leidt automatisch tot het oprichten van een VvE. Woningcorporaties zijn dan geen eigenaar meer van het vastgoed, maar in eerste instantie 100% aandeelhouder van de VvE. Door appartementesrechten te verkopen neemt een meerderheidsbelang geleidelijk af. Sommige woningcorportaies kiezen bewust om ten minstes 51% aandeelhouder (gebaseerd op de stemverhouding conform de splitsingsakte) te behouden om een meerderheidsstandpunt te kunnen garanderen. Anderen woningcorporaties kiezen bewust een andere koers om eigenaren een serieuzere stem in de VvE te verschaffen of omdat de strategie is om het vastgoed volledig uit te ponden (af te stoten). (BusinessProcess) Verkopen appartementsrecht In het werkproces verpachten perceel is deze stap alleen van toepassing indien een andere looptijd van erfpachtcanon wordt bepaald dan de standaard. (BusinessProcess) Aanvragen taxatie(s) In het werkproces verpachten perceel is deze stap alleen van toepassing indien een andere looptijd van erfpachtcanon wordt bepaald dan de standaard. (BusinessProcess) Controleren en verwerken taxatie(s) onderhand verkoop of aanbieden via website of verkoop aan zittende huurder (BusinessProcess) Bepalen verkoopwijze BusinessProcess Overeenstemming vastleggen BusinessProcess Opstellen koopovereenkomst koopbescheiden is de koopakte (BusinessProcess) Ondertekenen en doorsturen koopovereenkomst BusinessProcess Accorderen concept leveringsakte en verstrekken verkoopvolmacht notaris BusinessProcess Controleren nota van afrekening BusinessProcess Oplevering eenheid BusinessProcess Verwerken leveringsstukken BusinessProcess Splitsen vastgoed BusinessProcess Verstrekken opdracht aanvragen splitsingsvergunning BusinessProcess Ontvangen en verwerken splitsingsvergunning BusinessProcess Retourneren splitsingsakte en tekening(en) BusinessProcess Verstrekken opdracht tot splitsing BusinessProcess Controleren splitsingsakte en tekening(en) BusinessProcess Opdracht voor opstellen MJOB BusinessProcess Opstellen indicatie PO en VvE-bijdrage BusinessProcess Overdragen aan VvEbeheer In het werkproces verpachten perceel is deze stap alleen van toepassing indien een andere looptijd van erfpachtcanon wordt bepaald dan de standaard. (BusinessProcess) Controleren en verwerken taxatie(s) BusinessProcess Verzamelen benodigde gegevens BusinessProcess Verstrekken opdracht passeren splitsingsvergunnin- g en inschrijven in KvK BusinessProcess Verwerken bezwaren splitsingsvergunning BusinessProcess Verwerken akte van splitsing In het werkproces verpachten perceel is deze stap alleen van toepassing indien een andere looptijd van erfpachtcanon wordt bepaald dan de standaard. (BusinessProcess) Aanvragen taxatie(s) Procesboek: Opdracht opstellen akte van levering (BusinessEvent) Opstellen akte van levering vereist Procesboek: Opdracht passeren akte van splitsing (BusinessEvent) Passeren akte van splitsing vereist Procesboek: Getekende verkoopvolmacht (BusinessEvent) Verkoopvolmacht getekend Het zorgdragen voor een marktconforme waardebepaling van vastgoed en percelen (is geen bedrijfsfunctie van een woningcorporatie) (BusinessFunction) Vastgoedtaxatie BusinessProcess Taxeren vastgoed BusinessProcess Taxeren eenheid BusinessProcess Taxeren verkoop- /terugkoopeenheid BusinessProcess Opstellen taxatierapport BusinessEvent Taxatie opdracht uitgevoerd Procesboek: Ontvangen betaling (BusinessEvent) Betaling dagafschriftontvang- en BusinessEvent Opdracht Splitsen vastgoed verstrekt Het zorgdragen dat leveringsaktes worden gepasseerd en in het kadaster worden in-/uitgeschreven (is geen bedrijfsfunctie van een woningcorporatie) (BusinessFunction) Kadastraal transport BusinessProcess Opstellen en transporteren aktes BusinessProcess Transporteren akte van levering BusinessProcess Passeren akte van leverering BusinessProcess Controleren binnenkomst gelden BusinessProcess Opstellen leveringsakte BusinessProcess Opstellen akte BusinessProcess Versturen akte BusinessProcess Opstellen akte van splitsing BusinessProcess Opstellen akte BusinessProcess Versturen akte BusinessProcess Transporteren akte van splitsing BusinessProcess Passeren akte van splitsing BusinessProcess Splitsingsakte inschrijven in KvK Procesboek: Verstuurde akte van levering (BusinessEvent) Akte van levering verstuurd BusinessEvent Eenheid getransporteerd BusinessProcess Aanvragen vergunningen notaris BusinessProcess Aanvragen splitsingsvergunning BusinessProcess Controleren en bevestigen ontvangen vergunning BusinessProcess Aanvragen vergunning Procesboek: Ontvangen en gecontroleerde splitsingsvergunning (BusinessEvent) Ontvangst aanvraag splitsingsvergunnin- g bevestigd BusinessEvent Akte van splitsing gepaseerd Procesboek: Verstuurde akte van splitsing (BusinessEvent) Akte van splitsing verstuurd Procesboek: Taxatie opdracht (BusinessEvent) Taxatie opdracht verstrekt Verkochte eenheid is (de combinatie van) een fysieke woning, bedrijfsruimte, parkeerplaats enzovoorts, waarvan de eigenaar het eigendomsrecht heeft verkregen of het appartementsrecht waarvan de eigenaar het exclusieve gebruiksrecht heeft verkregen en automatisch lid is van de VvE. (Product) Verkochte eenheid Verkopen appartementen omvat het leveren van het appartementsrecht aan kopers. (BusinessService) Appartementsrecht BusinessService Verkoopakte gepasseerd BusinessService Opgerichte VvE Alle diensten die woningcorporaties extern inkopen om te kunnen leveren aan de externe klant groeperen we in CORA onder het product 'Extern ingekocht' (Product) Extern 'ingekocht' BusinessService Taxateur diensten BusinessService Taxatierapport BusinessService Servicediensten notaris BusinessService Aangevraagde splitsingsvergunning BusinessService Kadastrale diensten notaris BusinessService Akte van levering BusinessService Gepasseerde akte van levering BusinessService Akte van splitsing BusinessService Gepasseerde akte van splitsing Gefaciliteerde organisatie is een organisatie die secundaire of ondersteunende diensten aan zichzelf levert en/of door derden laat leveren om daarmee de primaire activiteiten te kunnen uitvoeren gericht op het leveren van producten en diensten aan klanten. (Product) Gefaciliteerde organisatie Woningcorporaties houden dagelijks de verlies- en winstrekening bij van de hele organisatie (BusinessService) Financiële administratie De (gedeeltelijke) betaling (a) door een debiteur van een eerder verstuurde factuur of betalingsregeling respectievelijk (b) betaling door de woningcorporatie aan crediteur (BusinessService) Verwerkte betaling TriggeringRelationship RealizationRelationship Realiseert RealizationRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship Verkopen appartementen realiseert: Appartementsrecht (RealizationRelationship) Realiseert RealizationRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship RealizationRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship RealizationRelationship Realiseert RealizationRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship RealizationRelationship Realiseert TriggeringRelationship RealizationRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship RealizationRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship RealizationRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship RealizationRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship RealizationRelationship Realiseert TriggeringRelationship RealizationRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship TriggeringRelationship Deze svg is op 31-10-2022 01:48:52 CET gegenereerd door ArchiMedes™ © 2016-2022 ArchiXL. ArchiMedes 31-10-2022 01:48:52 CET




   
   
   
   

   
   
   

   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   

   
   

   
   
   
   
   

   
   
   
   
   
   

   
   

   
   

   
   

   
   

   
   

   
   

   
   

   
   

   
   
   
   

   
   

   
   

   
   

   
   

   
   

   
   

   

Bekijk deze figuur met dynamische legenda's van de concepttypes uit het CORA kennismodel, en andere kenmerken.




Logo CORA.png

  1. Waar de woningcorporatie voor de splitsing het volledige bloot eigendom van de opstal (en evt. grond) had, is de woningcorporatie direct na de splitsing de eigenaar geworden van alle appartementsrechten om die vervolgens afzonderlijk te kunnen verkopen.