Gesplitst vastgoed

Logo CORA.png

Onderwerpen die aan bod komen:



Inleiding

Woningcorporaties die huurappartementen los willen gaan verkopen, zullen daarvoor eerst het vastgoed moeten splitsen middels een appartementsrechtSplitsing. Het proces hiervoor is uitgewerkt in de procesketen Splitsen en verkopen vastgoed. Op deze themapagina leggen we uit hoe een splitsing tot stand komt en wat de gevolgen zijn voor de dienstverlening van de woningcorporaties naar haar klanten.

Splitsen van een huurcomplex

In figuur 1 is een voorbeeld weergegeven van een huurcomplex met 20 woningappartementen en 25 parkeerplaatsen op één perceel. Zolang de woningcorporatie het vastgoed in bloot-eigendom heeft (ook als het perceel in erfpacht is uitgegeven door de gemeente) kan de woningcorporatie zelf beslissen woningen en parkeerplaatsen los of juist gecombineerd te verhuren. Om echter de woningen en de parkeerplaatsen afzonderlijk te kunnen verkopen zal het perceel, het woongebouw én het parkeerterrein gesplitst moeten worden.

Huurcomplex
VVE-complex
Figuur 1: Huurcomplex Figuur 2: VVE-complex
De VVE is verantwoordelijk voor het gebouwbeheer, wettelijk verplicht om zelf een opstal- en aansprakelijkheidsverzekering te sluiten en is wettelijk verplicht een jaarvergadering te organiseren. Het proces hiervoor is uitgewerkt in de procesketen Jaarcyclus Algemene Ledenvergadering VvE.

Voor de splitsing is de woningcorporatie zelf de eigenaar van het vastgoed. Na de splitsing wordt de woningcorporatie juist 100% aandeelhouder van de Vereniging van Eigenaren[1] die als gevolg van diezelfde splitsing wordt opgericht en via de Kamer van Koophandel wordt ingeschreven in het Handelsregister. Vervolgens kunnen de woningen en parkeerplaatsen middels appartementsrechten los verkocht worden en zal het aandeel van de woningcorporatie in de VvE geleidelijk afnemen en indien sprake is van een terugkoopregeling gaan fluctueren.

De wijze waarop gesplitst wordt is relevant voor het exploiteren en beheren van het vastgoed. Wordt iedere woning steeds met een parkeerplaats samengevoegd tot één appartementindex (zoals in figuur 3)? Of worden de woningen en de parkeerplaatsen afzonderlijk gesplitst (zoals in figuur 4).

Woning plus parkeerplaats zelfde appartementindex
Woning en parkeerplaats afzonderlijke appartementindex
Figuur 3: Woning plus parkeerplaats zelfde appartementindex Figuur 4: Woning en parkeerplaats afzonderlijke appartementindex
De VvE is bevoegd om zelf een MJOB op te laten stellen en koopt ook zelf de dienst VvE-beheer in[2] Sommige woningcorporaties leveren zelf deze dienst, andere doen dat niet. Er zijn ook woningcorporaties waar het beheer van VvE's zelf wordt gedaan en die tegelijkertijd voor sommige VvE's waar diezelfde woningcorporatie (nog) VvE-lid is, het beheer juist elders inkopen. Kortom, alle variaties kunnen in de praktijk voor komen en dan is het voor betreffende woningcorporatie een flinke puzzel om grip te houden op de eigen vastgoedpropositie.

De gevolgen zijn dat in het geval van figuur 3 de woning en de parkeerplaats NIET los verkocht kunnen worden[3], maar wel los verhuurd kunnen worden mits de woningcorporatie zelf eigenaar is van betreffend appartementsrecht. Is de parkeerplaats nog los verhuurd en komt de woning weer beschikbaar, dan kan die alleen verkocht worden door de huurovereenkomst van de parkeerplaats te beëindigen.

Met de casus van figuur 4 is veel meer flexibiliteit. Alle woningen en alle parkeerplaatsen kunnen afzonderlijk verhuurd en verkocht worden.

Het omzetten van een splitsing van de casus van figuur 3 naar de casus van figuur 4 is én kostbaar én de hele VVE moet ermee instemmen. Daardoor gebeurt dit zelden en wordt de keuze die gemaakt is bij de splitsing als uitgangspunt genomen voor het beheer en exploitatie van vastgoed! Als beide varianten in de vastgoedportefeuille van de woningcorporatie voorkomen (bijvoorbeeld als gevolg van eerdere fusies) dan zijn dit relevante kaders die van invloed zijn op de portefeuillesturing.

Splitsen van vastgoed op basis van gebruiksfuncties in één gebouw

Woningcorporaties hebben ook regelmatig gebouwen waar meerdere gebruiksfuncties in voorkomen.

In figuur 5 hebben we een simpel voorbeeld uitgewerkt van een gebouw waar in de plint 5 bedrijfsruimten zijn gesitueerd met daarboven 15 woningen en op het perceel 25 parkeerplaatsen zijn gemarkeerd.

Huurcomplex met wonen en in de plint bedrijfsruimtes


Figuur 5: Huurcomplex met wonen en in de plint bedrijfsruimtes

Nu spelen er extra belangen een rol bij de afweging hoe het vastgoed gesplitst wordt.

  1. Er kan gekozen worden (zoals te zien in figuur 6) voor een 'eenvoudige' splitsing waarin de bedrijfsruimtes op dezelfde wijze in de splitsing worden verwerkt als de woningen. Maar dat impliceert ook dat de verschillende deelbelangen wel steeds opnieuw integraal aan bod komen in de jaarlijkse VVE-vergadering.
  2. Om die verschillende belangen beter te kunnen scheiden, kan er juist voor gekozen worden (zoals te zien in figuur 7) om een hoofdsplitsing door te voeren met een appartementsrecht 'woningen' met 15 huurwoningen (zwart kader), een appartementsrecht 'bedrijfsruimten' van 5 bedrijfsruimten (rood kader) en een appartementsrecht 'parkeerterrein' (lichtblauw kader) met 25 gemarkeerde parkeerplaatsen. Ieder van deze 3 appartementsrechten kan vervolgens worden ondergesplitst[4]. Een ondersplitsing leidt automatisch tot een nieuwe autonome VvE, maar met dat verschil dat de VvE van de ondersplitsing automatisch lid is van de VvE die is voortgekomen uit de hoofdsplitsing. De ondersplitsing betaald dus een VvE-bijdrage aan de hoofdsplitsing en heeft stemrecht in de hoofsplitsing.


VVE-complex met wonen en in de plint bedrijfsruimtes
VVE-complex met hoofd- en ondersplitsingen wonen en in de plint bedrijfsruimtes
Figuur 6: VvE-complex met wonen en in de plint bedrijfsruimtes Figuur 7: VvE-complex met hoofd- en ondersplitsingen wonen en in de plint bedrijfsruimtes

Aangezien VvE's zelf kunnen beslissen waar zij VvE-beheer en onderhoud inkopen, kan het met het hoofd- en ondersplitsen van vastgoed wel zo zijn dat er daardoor meerdere aannemers betrokken zijn bij het beheer en onderhoud van het complex. Als een huurder in een woning een reparatieverzoek wil indienen, moet er daarom voor gezorgd worden dat uit de vastgoedregistratie duidelijk is wie waarvoor verantwoordelijk is en daardoor bij welke aannemer het onderhoud is ingekocht.

Vraagstuk deuren in de VVE
Vraagstuk deuren in de VVE
Figuur 8: Vraagstuk welke deur is voor verantwoordelijkheid van de VvE Figuur 9: De deuren die hier getoond worden zijn voor verantwoordelijkheid van de VvE

In figuur 8 en 9 wordt dit geïllustreerd met het voorbeeld deur. Als de huurder een reparatieverzoek wil indienen omdat een deur kapot is, dan is het wel heel handig dat in de vastgoedregistratie te zien is welke deuren voor verantwoordelijkheid van de VVE zijn en welke voor de woningcorporatie. In figuur 9 worden alleen de deuren getoond waar de VvE voor verantwoordelijk is. De binnendeuren van de appartementen worden hier niet getoond want die zijn voor de verantwoordelijkheid van de eigenaar van betreffende appartement.

Aankoop van gesplitst vastgoed

Woningcorporaties kunnen ook gebouwdelen aankopen indien er sprake is van een hoofdsplitsing. Als bijvoorbeeld uit figuur 7 alleen de 15 woningen worden aangekocht, dan wordt de woningcorporatie zelf dus VvE-lid en kan besluiten deze woningen te gaan verhuren. Dan is een ondersplitsing niet nodig, maar is wel sprake van een VvE-complex. Relevant is om ten minste over de contactgegevens te beschikken van de hoofd-VvE en de andere VvE-leden. In geval van calamiteiten kan dan snel contact worden gelegd. De mate waarin de woningcorporatie de dienstverlening aan haar huurders wil bieden is hierbij maatgevend.

Wil de woningcorporatie deze woningen wel los kunnen verkopen, dan is hiervoor een ondersplitsing nodig.

Vraagstukken die extra aandacht vragen zijn voorbeeld hoe om te gaan met het inkopen, leveren en verrekenen van servicecomponenten. Daarvan is het proces uitgewerkt in het stuurscenario Inkopen, leveren en verrekenen servicecomponenten.

Bedrijfsfuncties 'VvE-beheer'

In het CORA bedrijfsfunctiemodel is VvE-beheer opgenomen als hoofdbedrijfsfunctie. Daaronder zijn 3 bedrijfsfuncties te scharen:


Feitelijk is Technisch VvE-beheer een aanvulling op VvE-administratie omdat beide bedrijfsfuncties over het beheren van de VvE gaat in opdracht van diezelfde VvE. VvE-bestuur is juist een andere expertise die ligt bij de VvE zelf. Woningcorporaties kunnen al deze competenties in huis hebben, maar een medewerker of afdeling 'VvE-beheer' behartigd als zodanig niet de belangen van de woningcorporatie in de VvE. Dat is juist weggelegd voor andere medewerkers of afdelingen die namens de woningcorporatie als 'groot-eigenaar' in de VvE wel de belangen van de woningcorporatie behartigen.

VvE-beheer kan relatief simpel extern ingekocht worden. Het behartigen van de belangen van de woningcorporatie in de VvE is veel gecompliceerder om uit te besteden. Hoe woningcorporaties deze rollen organiseren varieert. Belangrijk is dat een afgevaardigde van de woningcorporatie in de rol van VvE-lid dit wel kan combineren met het besturen van de VvE. Zie ook hiervoor de procesketen Jaarcyclus Algemene Ledenvergadering VvE.

Meer informatie over VvE-beheer is onder andere te verkrijgen via de Branchevereniging VvE Beheerders (BVVB)



Logo CORA.png

  1. Indien het perceel in erfpacht is uitgegeven, moet ook besloten worden of de erfpachtovereenkomst naar de op te richten VVE wordt overgedragen, of dat SpiegelsplitsingAfkoopErfpacht wordt toegepast.
  2. Doorgaans wordt bij het splitsen van vastgoed bepaald welke VvE-beheerder het VvE-beheer gaat voeren. De VvE kan naderhand altijd bij meerderheid beslissen om van VvE-beheerder te wisselen.
  3. Behalve de 5 extra parkeerplaatsen met indexnummer 21 t/m 25 die wel afzonderlijk zijn gesplitst.
  4. Is het perceel in erfpacht uitgegeven, dan moet hier ook een SpiegelsplitsingOndersplitsing worden toegepast.